观点网 2025年是招商基金蛇口租赁住房REIT首个完整运作年度。尽管过去一年市场时有波动，但该基金仍取得了不错的业绩表现。
据2025年年度报告显示，招商基金蛇口租赁住房REIT全年实现收入8088.53万元，净利润358.06万元，全年基金EBITDA为5742.56万元；全年可供分配金额5672.2万元，实现招募说明书预测的102.72%，略高于招募说明书预测；年化现金流分派率为3.2%。
在4月15日，招商基金蛇口租赁住房REIT线上举行2025年度业绩会，基金经理及相关负责人就项目的主要运营情况进行介绍。
尽管会上未展开说明扩募等后续安排，但在当天稍晚时候，招商基金蛇口租赁住房REIT发布公告正式宣布，拟申请扩募并新购入不动产项目。
公告指出，招商基金蛇口租赁住房REIT拟通过扩募发售募集资金，新认购招商财富招商蛇口租赁住房2号资产支持专项计划资产支持证券并持有其全部份额，最终投资于山前项目。
山前项目于2017年3月开始运营，目前项目运营成熟稳定。公告指出，“本次扩募并新购入不动产项目使得本基金持有的不动产项目更为丰富……本次扩募发售完成后，基金的总资产和净资产规模将同时增加，财务状况预计将更加稳健，抗风险能力将进一步增强。”
首发资产经营表现
先来回顾招商基金蛇口租赁住房REIT及其现有入池资产在2025年的表现。
据悉，招商基金蛇口租赁住房REIT通过专项计划100%持有的不动产项目由2个租赁住房项目组成，均位于深圳市南山区，合计拥有927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积合计约6.53万平方米。
于2025年，两个不动产项目整体运营平稳，完成收入约7806.4万元，息税折旧及摊销前利润6061.21万元。
其中，林下项目自2016年3月开始运营，已运营超过9年，在2025年实现营收4388万元；太子湾项目自2020年5月开始运营，已运营超过5年，期内实现营收3418万元。两个项目的营收占比分别为56.21%、43.79%。
在2024年末，受企业租户的集中退租影响，林下项目的出租率发生短暂波动，一度降至70.37%。经过及时的招租调整，于2025年一季度，出租率显著回升至90.79%。
于2025年末，林下项目可供出租面积为3.93万平方米，实际出租面积为3.84万平方米，出租率进一步提高到97.77%。
不过，出租率的提升却伴随着“以价换量”的取舍。在2025年，林下项目的平均租金单价（含税）出现下滑，为98.29元/平方米/月，较上年同期的105.47元/平方米/月下降约6.81%。对此，基金管理人解释为上半年加快去化给予租金折扣、免租期等优惠政策。
太子湾项目可供租赁的住房共有462套，出租率始终保持在较高水平。截至期末，租赁住房可供出租面积为2.51万平方米，实际出租面积约2.35万平方米，出租率由2024年末的92.86%提升至2025年末的93.84%。平均租金单价（含税）为107.1元/平方米/月，与上年同期的107.14元/平方米/月相对持平。
不同于租赁住房的稳定表现，太子湾项目的15套配套商业设施在期内面临较大的经营波动。
由于商户退租，于2025年末，太子湾项目配套商业出租率为37.94%，较上年同期的68.06%显著下降。配套商业平均租金单价（含税）为246.66元/平方米/月，较上年同期提高了2.57%。
据参会投资者分享，基金管理人表示，运营团队正在持续接洽适合社区氛围和人群需求的潜在商家，包括茶饮、奶茶等，更新业态构成。而配套商业面积占整个资产组合的比例不到1.5%，总体影响较小。
整体而言，林下项目与太子湾项目的租金收缴率均有提升，其中林下项目由99.68%提高至99.98%，太子湾项目更是实现了100%的租金收缴率，较上年同期增加2.19个百分点。
企业租户方面，在2024年12月经历大租户到期集中退租后，林下项目历时6个月将出租率爬升至退租之前的97%以上水平。现阶段，该项目以个人租户为主，租赁集中度显著降低。项目的企业租户占比从2024年末的19.73%下降为17.82%。
过去一年，太子湾项目租赁住房部分的出租率总体稳定，个人租户占比位于87%至89%区间内。于期末，企业租户占比反而有略微提升，由2024年末的12.30%增至2025年的12.87%。
上市满一年，迎来扩募时机
尽管两个项目在过去一年均取得不同程度的经营改善，长期来看仍面临经营波动风险/有进一步提升的空间。
数据显示，截至2025年11月底，深圳市集中租赁住房共计568个项目，约19.5万套房源，其中宝安、龙岗、龙华、南山房源占比83%。
招商基金蛇口租赁住房REIT目前持有的林下项目、太子湾项目均位于深圳市南山区，但并不相邻，且因项目定位不同，目标客群亦有差异。
具体而言，林下项目为社会主体建设并运营的公共租赁住房（高级人才公寓），太子湾项目为保障性租赁住房（社会主体出租型），这种差异在一定程度上有助于平滑市场波动带来的影响。
然而，面对租赁住房供给端的持续增长，仅靠基金内部的差异化或许难以完全抵御市场竞争加剧所引发的租赁波动，例如租户退租、租金下调等等。
在2025年，根据运管协议的约定，若年度实际EBITDA减去年度预算EBITDA小于零，则激励服务费为零。同时基金管理人应按照运管协议的约定扣减基本服务费（含税）。
由于林下项目企业租户，作为重要现金流提供方实际于2024年12月25日到期退租，与《招募说明书》中预测的退租时间不一致，发生了错配。故导致2025年度林下项目实际EBITDA未达协议约定考核预算EBITDA，2025年已扣减基本服务费金额83.28万元。
对于扣减基本服务费后剩余的业绩差额，原始权益人招商公寓作为林下项目的转让方，后续将对该部分业绩差额对受让方作出特殊赔偿，金额为83.28万元。
以此为例，随着存量资产改造的持续推进，未来市场供应有望进一步增加，这既带来机遇，也对项目的运营能力提出更高要求。
与此同时，自2024年10月上市以来，市场对招商基金蛇口租赁住房REIT的扩募安排始终保持关注。
在去年9月召开的2025年中期业绩说明会上，基金管理人曾对此明确表示，根据法规，公募REITs需要上市满一年才可以启动扩募工作。因此，目前基金距离扩募条件达成还需要等待一段时间。
显然，在全年业绩发布之后，招商基金蛇口租赁住房REIT也迎来了扩募时机。
拟新购入项目与首发资产区位示意图，来源：企业公告
业绩说明会召开当天的稍晚时候，招商基金蛇口租赁住房REIT发布决定拟扩募并新购入不动产项目的公告，招商蛇口也同步披露了相关信息。
据了解，此次拟购入的不动产项目为“壹栈·山前”，即位于深圳市南山区工业八路西侧招商桃花园六期的公共租赁住房项目，房屋建筑面积98723.77平方米，包括1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋和8栋公共租赁住房（高级人才公寓）（不含配套商业）。山前项目于2017年3月开始运营，目前项目运营成熟稳定。
值得注意的是，尽管招商蛇口在上海、厦门等全国多地均有自持开业的租赁住房项目，此次扩募仍选择了位于深圳的项目。
可以看到，山前项目与基金首发资产中的林下项目同为高级人才公寓，目标客群高度重合，同时两个项目的地理位置接近，均位于南山区核心产业带，周边聚集了大量产业园、写字楼，能够持续释放高净值租住需求，为项目提供了坚实的租户基础和租金支撑能力。
而新购入不动产资产，通过多元化资产配置有利于分散风险，同时保持基础资产持续稳定运营并争取实现资产增值。在同一高能级区域内实现资产组合的适度集中，有利于在强化规模效应的同时，有效控制管理半径与运营成本。
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