上海徐汇的吴女士，最近总算松了口气。
她那套65平的老房子，挂中介半年没动静，上周被区里国企收了。
没花一分中介费，拿到的房票全市通用，一二手房源都能买。
当天，她就去滨江板块，看了心仪已久的新房。
这不是个例。
最近，一场国企主导的二手房收购潮，正在全国悄悄加速。
从上海到广州，从苏州到烟台，城市动作一个比一个快。
这哪里是简单的楼市救市，分明是底层逻辑的大转向。
先看标杆上海，动作实打实。
5月21日房管部门官宣，2月启动的二手房收购试点，浦东、徐汇、静安三区已收523套。
徐汇一家就占了458套，浦东64套，静安完成1套首单。
徐汇还专门设了专窗专线，光接待咨询的居民就快300户。
更关键的是，二季度试点直接扩围，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区全加入，覆盖上海核心城区。
徐汇的操作模式，特别有参考性。
专挑滨江这类核心板块的房源，用“国企+房管双重评估”定价。
既不让房主贱卖，也防止国有资产流失，一碗水端平。
正是这波操作，让不少像吴女士这样的置换族，打破了“卖不掉旧房就买不了新房”的僵局。
中指研究院算了笔账，新扩围的五个中心城区，2025年二手房成交占全市18.8%。
要是重点收400万以下房源，再放开跨区置换，带动效果会更明显。
上海的试点刚推开，各地立马跟上，广州的动作最亮眼。
5月13日，广州南沙开建集团先推出“以旧换新”，首批收旧额度就砸了30亿元。
搭配的8个新房项目全在南沙，国企直接收全市符合条件的存量房。
还支持带押过户、免评估费，房主甚至能免租续住旧房，直到新房交付后半年。
置换的时间和资金成本，直接降到最低。
更重磅的在5月26日。
广州安居集团官宣，启动全市性“卖旧买新”试点，试行期到今年年底。
规则定得明明白白，门槛一眼看清：环城高速内、总价300万以下、70平以下的二手房，楼龄不限，产权清晰就行。
定价也讲究，两次专业评估，再加上买卖双方协商，不搞一刀切。
交易款直接进银行专户托管，定向用来买新房，180天内完成置换。
还有实打实的贷款补贴：新房贷款≤300万按1%补，≥300万封顶3万，一套房一次福利。
苏州吴江也没闲着，5月20日紧跟节奏。
吴江城投直接划了收购范围：东至同津大道、南至云龙路、西至太湖、北至江陵快速路。
国企指定主体收二手房，房主拿收购款，直接买合作的新房项目，一二手链条通得彻彻底底。
烟台则是提前铺路，从源头给政策支持。
2026年1月1日起，对收二手房做长租的企业，给最长5年、每年1%的贷款贴息，全市总贴息3000万元。
还推动银行做银团贷款，期限25年以上，年利率最低才3%左右。
国企的收购成本，直接降了一大截。
各地为啥最近扎堆加速收购二手房？
答案很简单，就是要砸开楼市那道越绕越死的闭环。
二手房挂牌积压，换房的卖不掉房、回不了款，刚需和改善全被卡住。
新房卖不动，房企回款难，自然不敢拿地，地方土地财政跟着承压。
财政一紧，保障房建设进度受影响，可中心城区的新市民、年轻人，正缺小户型、低租金的住房。
环环相扣的死结，国企出手收购，就是最直接的破局招。
国家统计局的最新数据，更能说明问题。
截至2026年4月末，全国商品房待售面积还有7.78亿平方米，相当于约1000个故宫的占地面积。
里面藏着不少卖不动的次新房和老破小。
如果任由市场自发“以价换量”，房价很容易陷入螺旋下行。
不仅居民财富会缩水，还可能引发潜在的金融风险。
官方收储核心城区的优质小户型，就是给市场托底，不让预期越走越差。
这背后，还有顶层政策的明确定调。
2026年政府工作报告专门提出，要探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购后重点用于保障性住房。
这意味着，房地产行业要彻底告别过去的“增量开发”，转向“增存并重、存量提质”。
收储老旧二手房，改造成保租房、人才房，比在远郊新建保障房效率更高、成本更低。
还能解决新市民的通勤问题，避免出现远郊“睡城”的供给错配。
有人担心，国企大规模收购，会给地方财政添负担？
其实这种担心完全没必要。
整个操作不是单纯的财政支出，而是实打实的市场化资产运作。
央行早就推出3000亿元保障性住房再贷款，利率低至1.75%。
期限1年可展期4次，最长能用5年，还采用“60%配套”模式，能带动银行配套贷款5000亿元。
再加上专项债支持、保租房REITs试点，国企收购的房源，未来能靠租金收益覆盖成本。
真正实现“收得进、管得好、可持续”。
58安居客研究院院长张波的分析，一针见血。
收购二手房的核心，就是盘活积压的存量房源，疏通流通堵点。
更关键的是打通“卖旧买新”的链条，激活二手房的同时，加速新房去化，稳住房企的现金流。
中指研究院也表示，这种模式能精准填补中心城区的保租房缺口。
还能让不同城市根据自身情况，形成差异化操作，更贴合本地市场。
说到底，最近各地加速推进的二手房收购，根本不是简单的救市大招。
而是住房供给逻辑的系统性重构。
不靠刺激需求端“硬拉”市场，而是用供给侧的“摆渡”思维，激活楼市内循环。
用政府信用帮市场打通堵点，在稳预期、防风险、惠民生之间，找新的平衡。
对普通人来说，这波操作里藏着实实在在的机会。
如果在核心城市有套位置不错、但难出手的小户型二手房，多关注当地的国企收购政策。
有置换需求的家庭，仔细看看“以旧换新”的细则，或许能少走不少弯路。
楼市的游戏规则，早就变了。
买房卖房的思路，也得跟着同步调整。
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